ЯК ВИБРАТИ ДІЛЯНКУ ПІД ЗАБУДОВУ

Невідповідність цільового призначення намірам забудови призводить до неможливості будівництва задуманого типу будівлі та необхідності проходження складних процедур щодо зміни цільового призначення землі. Сьогодні цей недолік ділянки усувається шляхом розробки детального плану території та її затвердження місцевим органом влади. Це, по суті, є елементом створення державної містобудівної політики на місцевому рівні в ареалі цієї ділянки. Безперечно, це не те, чим ви плануєте займатися при купівлі ділянки.

Якщо генеральний план населеного пункту або детальний план території з обраною вами землею мають будь-які різночитання з планами забудови, це радикально ускладнить можливості законного будівництва об'єкта. Вирішується це так само, як і в попередньому пункті. Саме тому ми рекомендуємо нашим клієнтам перевірити наявну містобудівну документацію до придбання землі.

Це цілий комплекс різноманітних ризиків, багато з яких можливо перевірити перед оформленням покупки. Обов'язково варто перевіряти наявність кадастрового номера та акта на право власності землі. Також перевірці підлягає історія ділянки та обмеження на продаж. Використовуючи доступні бази можна перевірити також продавця щодо наявності судових розглядів з його участю.

Обмежені можливості підключення до інженерних мереж можуть суттєво ускладнити життя замовнику будівництва. Для комерційних об'єктів та житлових комплексів ця проблема має місце практично для всіх ділянок. Але навіть якщо ви плануєте будувати індивідуальний житловий будинок, то будівництво трансформаторної підстанції навряд чи входить у ваші плани. Тому ми рекомендуємо збирати інформацію про можливість підключення до мереж у тому чи іншому місці до придбання землі.

Погана геологія та ґрунти основи призводять до подорожчання фундаментів або неможливості проведення будівельних робіт на даній ділянці. Усунути цей ризик на 100% можна лише проведенням геологічних досліджень на ділянці. Звичайно ж, насамперед це виправдано для ділянок під комерційну забудову. Для проектів індивідуальних будинків до придбання землі це досить дорогий захід. Разом з цим є ряд ознак, які можуть вказати на те, що геологія може створити проблеми.

Наявність будівель, споруд чи прихованих транзитних мереж на ділянці призводять до подорожчання будівництва. Демонтаж фундаментів та земляні роботи досить трудомісткий вид будівельних робіт, а перенесення мереж завжди складна процедура у розрізі погоджень та робіт. Насамперед, цей ризик має місце при будівництві в межах міста і в культурно-історичних ареалах.

Форма ділянки та забудова прилеглої території завжди накладають обмеження на розміщення та розміри об'єкта. Це обумовлено нормативними вимогами щодо протипожежних, санітарних та інших розривів між будівлями та спорудами. Так, наприклад, більшість промислових об'єктів мають санітарні зони, де будівництво заборонено. У деяких випадках ці розриви можуть сягати 500 метрів. Крім цього, нормативи також встановлюють вимоги до відступу між будинками, септиками та іншими спорудами. Це дуже актуально за умов щільної забудови.

Рельєф ділянки може спричинити необхідність будівництва додаткових інженерних споруд. Це підпірні стіни та складні системи дренажу та водовідведення. Це дуже дорогі заходи. Визначити їхню необхідність для тієї чи іншої ділянки можна навіть на око: будь-які розломи, тріщини в землі, наявність крутого схилу або слідів підтоплень. У деяких містах є карти зсувних схилів, по яких можна перевірити ділянку.

Орієнтація ділянки важлива у контексті забезпечення достатньої освітленості прямим сонячним світлом. Навряд чи варто купувати ділянку на північному схилі або високим лісом, що затіняє вас, з південного боку.